Compra e venda de Casas

Se vai comprar uma casa, não encare esse negócio levianamente. Não pode, por exemplo, comprar ou vender uma casa (ou qualquer imóvel em geral) através de simples contrato verbal (oral) ou de mero escrito particular. A lei portuguesa exige para a compra e venda de imóveis uma escritura pública que se poderá efectuar em qualquer notário ou, inclusivamente, em casa ou noutro local que convenha aos contratantes, aonde estes farão deslocar o notário, que cobrará, além da escritura, o serviço externo.

Um cuidado a ter antes da compra é verificar se a casa está livre de ónus, encargos ou responsabilidades de qualquer natureza, pois certamente que não quererá comprar uma casa que esteja hipotecada por dívidas do vendedor ou, pela mesma razão, penhorada pelo tribunal. Dirija-se, pois, à conservatória do registo predial da área onde se situa o prédio e pergunte o que é preciso fazer para que lhe dêem essa informação. Outro cuidado importante será recolher informações sobre o vendedor, o estado dos seus negócios e a honestidade com que exerce a sua actividade.

A escritura

Devem comparecer à escritura o vendedor e o comprador, mas se algum ou ambos não puderem fazê-lo, podem passar cada qual uma procuração para o efeito a outra pessoa (não podendo, porém, vendedor e comprador fazerem-se representar pela mesma pessoa). Se o comprador for casado sob o regime de separação de bens e pretender que a casa fique a pertencer igualmente ao cônjuge, este terá também de assinar a escritura. O mesmo acontece se for contraído empréstimo bancário para a compra da casa e constituída hipoteca a favor da instituição bancária (como garantia do reembolso do dinheiro emprestado; a hipoteca constará da própria escritura de compra e venda). Pela parte do vendedor deverá comparecer, além deste, o respectivo cônjuge, se for casado. No caso de sociedades, devem comparecer os gerentes ou administradores com poderes especiais para vender ou comprar.

Em geral, o notário, para marcar a escritura, quer receber com razoável ante-cedência toda a documentação, que, normalmente, é a seguinte:

• Certidão da conservatória do registo predial.

• Caderneta predial.

• Bilhete de identidade e cartão de contribuinte dos compradores.

• Bilhete de identidade dos vendedores ou dos gerentes ou administradores de sociedades e cartão de contribuinte de pessoa colectiva.

• Licença de utilização ou de construção emitida pela respectiva câmara municipal.

• Nota com o preço e outras condições especiais de venda ou então minuta detalhada do contrato. Neste caso, não esqueça a cláusula de que a compra é efectuada livre de ónus, encargos ou responsabilidades de qualquer natureza.

Registos e comunicações

Feita a escritura, o notário fornece, uns dias depois, cópias autenticadas da escritura, ou seja do contrato de compra e venda. Uma cópia autenticada do contrato deve ser entregue na repartição de finanças da área onde se situa o prédio. Aí deverá requerer a isenção de contribuição predial, se a ela tiver direito, no prazo de 180 dias (se não fizer o requerimento ou o fizer fora do prazo, perde a isenção ainda que a ela tivesse direito). Deve ainda o comprador requerer o registo do prédio a seu favor na conservatória do registo predial da área onde se situa o prédio, mediante preenchimento de impresso próprio a adquirir na conservatória, devendo para o efeito juntar também uma certidão da escritura.

Se o prédio está em propriedade horizontal, deve comunicar ao administrador do condomínio a compra. Faça um seguro contra incêndio, pois neste regime de propriedade horizontal é obrigatório.

Despesas

As despesas da escritura notarial de compra e venda, sisa (é o imposto que o Estado cobra pela transmissão) e registo predial são da conta do comprador. Por isso, faça as contas primeiro. Só a sisa, se não estiver isento, é de 10% do valor da compra. A escritura e registos custam algumas centenas de euros, variando em função do valor da compra.

Defeitos de construção

Se, depois de habitar a casa, surgirem defeitos de construção, como, por exemplo, a cobertura deixa passar humidade ou até chuva, as paredes abrem rachas, o soalho levantou ou as portas empenaram, consulte imediatamente um advogado. No caso dos defeitos não serem  elimináveis, poderá pedir ao tribunal a anulação da venda com o reembolso do que pagou e uma eventual indemnização.

Contrato-promess de compra e venda de casa

A esmagadora maioria das compras e vendas de casas é antecedida de um contrato-promessa de compra e venda. Por estranho que possa parecer, trata-se de um contrato muito mais melindroso do que o próprio contrato de compra e venda, Repare que neste, em princípio, tudo fica resolvido quando, no acto da escritura, o vendedor entrega as chaves da casa, recebendo o dinheiro do preço. No contrato-promessa há um sinal que é adiantado, normalmente há até reforços do sinal, sinal e reforços esses que podem vir a ser considerados perdidos, sem qualquer contra-partida, tal como podem ter de ser devolvidos em dobro por quem os recebeu. A casa pode já ter sido entregue ao comprador, que não honra os seus compromissos de pagar o que falta ao vendedor, ou ser prometida vender, por um vendedor desonesto, a várias pessoas diferentes, todas julgando que serão elas e só elas as proprietárias da casa … E quantas cláusulas abusivas frequentemente se encontram neste tipo de contrato.

Para a simples compra e venda, dirija-se ao notário, que lhe dirá o que é necessário. No caso de ir celebrar um contrato-promessa, colha informações sobre o vendedor e consulte um advogado.