O que é e como funcionam as hipotecas, o que pode ser hipotecado

A hipoteca, é para o credor uma das formas possíveis de garantir o seu crédito, permitindo-lhe ser pago desse crédito com preferência sobre outros credores pelo valor da coisa hipotecada.

 

Sobre que bens incide a hipoteca

A hipoteca pode incidir sobre imóveis (casas e terrenos, por exemplo) ou coisas equiparadas (são coisas equiparadas, para este efeito, entre outras, por exemplo, os automóveis, as aeronaves e os navios) pertencentes ao devedor ou até a uma terceira pessoa (pode assim um devedor garantir o pagamento de uma dívida ao seu credor oferecendo a hipoteca da casa de um amigo que para tal se preste a isso).

Exemplo de hipoteca muito habitual é a pedida pelas instituições bancárias quando emprestam dinheiro às pessoas para a compra da casa. Pedem a hipoteca da própria casa para garantirem o reembolso do dinheiro emprestado.

 

Registo da hipoteca

A hipoteca de bens está sujeita a registo. Assim, por exemplo, a hipoteca de uma casa deve ser registada na conservatória do registo predial, a de um automóvel na conservatória do registo automóvel, etc. A falta de registo da hipoteca tem como Consequência ser considerada inexistente, o que significa ficar o credor desprovido de qualquer garantia.

 

Como fazer valer o direito do credor hipotecário

Aquele que tenha garantido o seu crédito através de hipoteca, sempre que o devedor não pague a dívida, deverá demandá-lo judicialmente para que seja vendido o bem hipotecado, assim se obtendo o dinheiro para liquidar a dívida.

 

Tipos de hipotecas

A esmagadora maioria das hipotecas são as chamadas voluntárias, designação que lhes advém do facto de credor e devedor nela concordarem de sua livre vontade. A instituição bancária que empresta dinheiro a uma pessoa poderá recusar-lhe o empréstimo se esta se recusar a constituir a hipoteca, mas, para comprar a casa, não a pode obrigar a hipotecá-la. Porque se trata de um acordo, aliás de um contrato, como tal celebrado voluntariamente pelos contraentes, chama-se voluntária esta hipoteca.

Outra espécie de hipoteca é a hipoteca judicial. É permitida ao credor que Obtenha sentença contra o devedor. Mesmo contra sua vontade; o devedor nada poderá fazer para evitar esta hipoteca. O registo da hipoteca judicial será feito, neste caso. com base numa certidão da sentença passada pelo tribunal.

Há uma terceira espécie de hipoteca, chamada legal, porquanto é a própria lei que entende necessário garantir determinados credores, indicando quais são. É assim que o Estado goza de hipoteca legal sobre os imóveis dos particulares como garantia do pagamento da respectiva contribuição predial. Da mesma forma, o menor ou o cônjuge a quem o progenitor ou o outro cônjuge deveram pagar uma pensão mensal de alimentos gozam de hipoteca legal sobre bens do devedor susceptíveis de garantir o valor das respectivas pensões.

 

Hipoteca e privilégios creditórios

Disse-se que a hipoteca permite ao credor hipotecário ser pago antes dos demais credores. É essa a regra, na verdade. Mas há excepções. São os chamados privilégios creditórios, que permitem a certos credores serem pagos antes ainda do credor hipotecário. O Estado, por exemplo, beneficia de tal privilégio para garantia dos seus créditos por impostos dos particulares, assim como os trabalhadores igualmente beneficiam de privilégio pelos seus créditos do trabalho dos últimos seis meses, entre outros casos que a lei enumera.

 

Compra de bens hipotecados

Quem comprar, por exemplo, um imóvel que esteja hipotecado fica obrigado a liquidar a dívida hipotecária. Por essa razão, é de elementar prudência para o comprador de um imóvel ou de um bem equiparado certificar-se da inexistência de qualquer hipoteca sobre o bem em causa, E frequente e de boa prática incluir nas escrituras de compra e venda de imóveis uma cláusula referindo que a compra é efectuada livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades de qualquer natureza. A conservatória do registo predial, por exemplo, informa as pessoas interessadas sobre a eventual existência de hipotecas (podem existir várias) sobre determinado imóvel.


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