O que saber sobre Arrendamentos de Casas

O arrendamento de casa é um contrato pelo qual uma pessoa entrega a outra uma casa para que a use por determinado período de tempo contra o pagamento de uma renda. A lei portuguesa exige hoje em dia que o contrato de arrendamento das casas de habitação se faça por escrito. Se não estiver reduzido a escrito, essa falta atribui-a a lei ao senhorio.

Menções do contrato

No contrato de arrendamento deve mencionar-se, pelo menos, quem são o senhorio e o inquilino (ou ainda o fiador, se houver), onde se localiza a casa arrendada (morada completa, com indicação da rua, número da porta, andar e localidade), o montante da renda (em escudos), o prazo do contrato e a data do seu início, a que fim se destina a casa e qual o regime de renda, devendo anexar-se ainda ao contrato um documento descrevendo o estado de conservação do andar.

Não estranhe se no impresso-modelo do seu contrato de arrendamento verificar a existência de uma cláusula dizendo que o mesmo é válido apenas por seis meses. Existe uma norma de interesse e ordem pública que não permite ao senhorio pôr termo ao contrato findo esse período (a não ser no caso excepcional de pretender a casa para sua própria habitação, caso em que tem de intentar uma acção de despejo, em tribunal, para tal fim); o contrato renova-se automaticamente por iguais períodos.

Obrigações do senhorio

A primeira e principal é a de entregar a casa para uso do inquilino. Outras vêm a par daquela, como seja a de proceder às obras de conservação do prédio, ou seja suportar as despesas de manutenção daquele (limpeza e conservação geral do edifício, conservação em bom estado das canalizações de água e gás e da instalação eléctrica, por exemplo).

Se o senhorio for compelido pela Câmara Municipal a realizar obras de beneficiação da casa, tem depois o direito de exigir do inquilino um aumento de renda superior à simples actualização anual.

Obrigações do inquilino

É obrigação do inquilino pagar a renda com pontualidade (entre os dias 1 e 8 de cada mês). O atraso pode custar-lhe mais 50% do valor da renda a pagar de indemnização ao senhorio. O não-pagamento de rendas, por outro lado, confere ao senhorio o direito ao despejo da casa. Mas outras obrigações cabem ao inquilino, como sejam a de não destinar a casa a fim diferente daquele para que a arrendou (a casa para habitação não pode ser transformada pelo inquilino em escritório da sua empresa, por exemplo); a de não proporcionar a terceiros a utilização da casa sem autorização do senhorio, excepto se a lei o permitir, como é o caso dos hóspedes que o inquilino pode ter até ao número de três (é evidente que esta utilização proibida não é, por exemplo, extensiva a visitas que o inquilino receba; é, sim, do tipo da cedência, empréstimo ou subarrendamento da casa); a de fazer uma utilização prudente da casa (não fazer obras que alterem a estrutura do prédio, como seja deitar abaixo uma parede mestra); a de restituir a casa ao senhorio no estado em que a recebeu (pintando as paredes, se as sujou, substituindo alguma tomada eléctrica que partiu, etc).

Rendas

Existem três regimes de rendas habitacionais: renda livre, renda condicionada e renda apoiada.

Renda livre

Senhorio e inquilino estabelecem livremente o montante da renda.

Renda condicionada

O seu valor não poderá exceder por mês o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de 8% ao valor actualizado da casa (a lei estabelece o método de encontrar o valor actualizado das casas). Este regime permite aos senhorios a isenção de contribuição predial nos primeiros três anos do arrendamento com renda condicionada e a redução da taxa de tal contribuição em 50% nos 15 anos seguintes. Há casos em que a lei obriga a que se pratique este regime de renda.

Renda apoiada

Neste regime de renda o Estado subsidia o inquilino de forma a este pagar uma renda que esteja de acordo com a sua capacidade económi-co-financeira.

As rendas livres e condicionadas (apenas estas) podem ser aumentadas anualmente pelos senhorios mediante aviso ao inquilino através de carta registada com aviso de recepção, enviada com 30 dias de ante-cedência e indicando a nova renda e o coeficiente de actualização (tais coeficientes são anualmente fixados pelo Governo).

Transmissão do arrendamento por morte do inquilino

Por morte do inquilino, o arrendamento transmite-se ao cônjuge (actualmente, a lei equipara ao cônjuge a pessoa que, no momento da morte do inquilino, com ele estivesse a viver há mais de cinco anos em situação análoga à do cônjuge, desde que o inquilino não fosse casado ou fosse separado judicialmente de pessoas e bens) ou, não existindo cônjuge, aos parentes ou afins na linha recta que com ele vivessem pelo menos há um ano (ou que tivessem menos de 1 ano de idade). A transmissão do arrendamento aos parentes ou afins também se verifica (uma só vez) por morte do cônjuge sobrevivo quando lhe tenha já sido transmitido o arrendamento pelo falecido inquilino.

Direito a novo arrendamento

Morrendo o inquilino, não deixando cônjuge ou parentes e afins na linha recta, têm direito a novo arrendamento, sucessivamente, as pessoas que com ele estivessem a viver em economia comum há pelo menos cinco anos (excepto os empregados) e os subarrendatários, desde que o subarrendamento fosse legal.

O senhorio pode obstar ao novo arrendamento se pretender vender a casa, necessitar dela para sua habitação própria ou para habitação de parentes ou afins na linha recta, entre outros casos.

Pessoas que podem residir na casa

Podem residir com o inquilino as pessoas que vivam com ele em economia comum (cônjuge, filhos, pais) e hóspedes até ao número de três (apenas são considerados hóspedes as pessoas a quem o inquilino, além de fornecer alojamento, preste serviços relacionados com a habitação, como o tratamento de roupas, o servir de refeições, etc, mediante retribuição).

Subarrendamento

Consiste em o inquilino arrendar por sua vez a outras pessoas a casa arrendada ou parte dela, e só é possível se o senhorio autorizar. Mesmo neste caso, o inquilino não pode cobrar do ou dos subarrendatários uma renda total superior à que ele próprio paga ao senhorio, excedida de 20%.

Quem pode pôr fim ao contrato

O inquilino, desde que avise o senhorio com ante-cedência, que varia em função do prazo de duração do contrato. O senhorio, mediante acção de despejo, quando necessite da casa para habitação própria ou se pretender ampliar o prédio para aumentar o número de locais arrendáveis. Fora destes casos, poderá o senhorio pôr fim ao contrato, mediante acção de despejo, quando o inquilino não cumpra as obrigações fundamentais (pagar a renda, não ceder a casa a outrem, não a destinar a fim diverso da habitação, etc).

Arrendamentos com regime especial

São os casos dos arrendamentos para habitação por curtos períodos em praias, termas ou outros lugares de lazer, ou ainda para fins especiais transitórios, como é o caso do arrendamento feito a um membro de uma embaixada estrangeira que arrenda a casa pelo período que vai durar a sua missão de serviço ou do professor que é destacado por um ano para qualquer ponto do País.